Nu gäller nytt regelverk för bygglov

De stora förändringarna av plan- och bygglagen, PBL, rör framför allt lov- och byggprocessen som finns i kapitel 9. Ändringarna påverkar vilka åtgärder som kräver bygg-, mark- och rivningslov och även hur ansökningar om lov ska prövas. Även detaljplanering och översiktsplanering påverkas. Bland ändringarna finns borttagen lovplikt för fasadändringar på en- eller tvåbostadshus, möjlighet att inreda bostäder på vindar trots förbud i detaljplan, samt större frihet vid uppförande av lovfria komplementbyggnader och tillbyggnader. Samtidigt blir lovplikten mer omfattande i vissa områden, bland annat i närheten av totalförsvarets anläggningar och nära gräns.

– Det är den största förändringen på 15 år, både av plan- och bygglagen och PBL Kunskapsbanken, säger Boverkets projektledare Emma Rosenholm och fortsätter:

– Boverket prioriterar just nu att arbeta med vägledning som många kan ha nytta av. Tyvärr innebär det att vi just nu har begränsat med tid för att svara på enskilda frågor.

Inför att en lagändring beslutas, tas det fram en proposition där det finns en information från regeringen om ändringar. Dessa ändringar har även tagits upp av civilutskottet.

Som stöd för alla som arbetar med detta, publiceras i dag nyskrivna och uppdaterade vägledningstexter på PBL Kunskapsbanken. Privatpersoner som har frågor om lagändringarna rekommenderas att kontakta byggnadsnämnden i kommunen. Vägledningen är inte fullständig och mer skriftligt material är under produktion och kommer att publiceras löpande.

Några nyheter från Boverkets hemsida från i går, 1 december.

Det krävs bygglov för nybyggnad och tillbyggnad av byggnader. Bygglov krävs också om en byggnad tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål eller om det i byggnaden inreds någon ytterligare bostad. Inom detaljplan krävs det i vissa fall bygglov för fasadändringar. Det finns dock vissa undantag från bygglovsplikten för nybyggnad, tillbyggnad och annan ändring av en byggnad. På vissa platser finns det en utökad lovplikt vilket innebär att det i vissa fall krävs bygglov även för byggnader som annars inte kräver lov. Det kan även finnas bestämmelser om ändrad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser.

Det krävs bygglov för nybyggnad, det vill säga att uppföra en ny byggnad eller att flytta en befintlig byggnad till en ny plats. Det finns dock vissa undantag från lovplikten, så kallade lovfria byggnader. På vissa platser finns det en utökad lovplikt vilket innebär att det krävs bygglov även för lovfria byggnader. Det kan även finnas bestämmelser om ändrad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser.

Det krävs bygglov för tillbyggnad, det vill säga en ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym. Det finns dock vissa undantag från lovplikten, så kallade lovfria tillbyggnader. På vissa platser finns det en utökad lovplikt vilket innebär att det krävs bygglov även för lovfria tillbyggnader. Det kan även finnas bestämmelser om ändrad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser.

Det krävs bygglov för en ändrad användning av en byggnad, om ändringen innebär att byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål. Lovplikten framgår av 9 kap. 15 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL. Det finns dock  undantag från lovplikten om det i en byggnad i ett område som inte omfattas av en detaljplan eller ingår i en sammanhållen bebyggelse inreds en eller flera lokaler med en bruttoarea som sammanlagt inte är större än 50,0 kvadratmeter, liksom för att ändra en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus som inte kräver lov.

Tidsbegränsat bygglov är ett bygglov för en åtgärd som ska finnas under en begränsad tid. Det finns två olika typer av tidsbegränsade bygglov i plan- och bygglagen, PBL. Det ena bygglovet omfattar alla typer av bygglovspliktiga åtgärder medan det andra bygglovet endast gäller för nybyggnad för bostadsändamål.

Den som planerar att utföra en bygglovspliktig åtgärd kan ansöka om ett förhandsbesked innan ansökan om bygglov görs. Ett förhandsbesked anger om en viss åtgärd kan tillåtas på en viss plats eller inte.

Vad är ett förhandsbesked? Förhandsbesked är ett eget, från bygglovsansökan fristående, ärende och ska lämnas av byggnadsnämnden när någon begär det. Det finns inget krav på förhandsbesked utan det är frivilligt att söka ett sådant. Man kan alltså ansöka om bygglov utan att först ansöka om förhandsbesked. Byggnadsnämnden får ta ut en avgift för beslut om förhandsbesked och beslutet kan överklagas av både sökanden och andra berörda.

Inom detaljplan krävs det oftast rivningslov för att riva byggnader och vissa anläggningar. Även om rivningslov inte krävs, kan det krävas en anmälan om rivning till byggnadsnämnden. När krävs det rivningslov? I ett område som omfattas av detaljplan krävs det rivningslov för att riva en

• byggnad 
• del av byggnad
• anläggning som omfattas av rivningsförbud i detaljplan
• del av anläggning som omfattas av rivningsförbud i detaljplan
• särskilt värdefull anläggning 
• del av särskilt värdefull anläggning.

Utanför områden med detaljplan krävs det rivningslov för att riva vissa särskilt värdefulla byggnader och vissa särskilt värdefulla anläggningar. Även om rivningslov inte krävs, kan det krävas en anmälan till byggnadsnämnden. När krävs det rivningslov för byggnad? Utanför områden med detaljplan krävs det rivningslov för att riva en

• byggnad eller del av byggnad som är särskilt värdefull 
• byggnad eller del av byggnad inom ett särskilt värdefullt bebyggelseområde 
• byggnad eller del av byggnad som omfattas av krav på rivningslov eller ett rivningsförbud i områdesbestämmelser

Schaktning och fyllning med mer än 0,5 meter kan kräva marklov inom detaljplan. Marklov kan även krävas för trädfällning, skogsplantering och markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet. När krävs det marklov? Inom områden med detaljplan krävs det marklov för

• schaktningar och fyllningar som ändrar markens höjdläge mer än 0,5 meter
• åtgärd som omfattas av krav på marklov i detaljplan
• åtgärd som omfattas av skyddsbestämmelse om trädfällning
• åtgärd som omfattas av skyddsbestämmelse om skogsplantering
•  åtgärd som omfattas av skyddsbestämmelse om markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet.

Kravet på marklov gäller överallt inom detaljplanelagt område.  Det finns dock vissa undantag från lovplikten.

Marklov krävs utanför ett område med detaljplan för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering om vissa förutsättningar är uppfyllda. Det är enbart inom områdesbestämmelser som marklov kan krävas. Det finns även vissa undantag från marklovsplikten utanför detaljplan. När krävs det marklov? Utanför detaljplan krävs det marklov för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering inom områdesbestämmelser om följande två förutsättningar är uppfyllda

• åtgärden ska genomföras inom vissa utpekade områden
• åtgärden omfattas av marklovsplikt eller vissa bestämmelser i områdesbestämmelserna

Det finns dock vissa undantag från lovplikten.  

Byggherrens ansvar

I samband med byggande, rivning och markarbeten är det byggherren som har ansvaret för att gällande lagar, förordningar, föreskrifter och beslut följs. Detta gäller även om åtgärden inte kräver lov eller anmälan.

Vem är byggherre?
Byggherre är den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten.  Byggherren behöver inte vara en fysisk person utan kan även vara en juridisk person som till exempel ett företag, en bostadsrättsförening, en kommun, en region eller en statlig myndighet.

Vad ansvarar byggherren för?
Byggherren ska se till att alla bygg-, rivnings- och markåtgärder genomförs enligt de krav som gäller för åtgärden. Detta gäller även om åtgärden inte kräver lov eller anmälan. Kraven som avses finns i plan- och bygglagen, PBL, och dess föreskrifter. Kraven kan även finnas i beslut som har meddelats med stöd av lagen eller dess föreskrifter. Med föreskrifter avses plan- och byggförordningen, PBF, och föreskrifter som Boverket har meddelat med stöd av bemyndigande. Det här innebär till exempel att byggherren ska se till att eventuellt lov följs och att de tekniska egenskapskraven uppfylls. Byggherren kan även ha skyldigheter enligt andra lagar, förordningar eller föreskrifter. Det ansvaret regleras i separat lagstiftning och inte i PBL.

Åtgärder som kräver lov eller anmälan
För åtgärder som kräver lov eller anmälan ansvarar byggherren bland annat för att:

• åtgärden inte påbörjas förrän lov har beviljats eller anmälan har gjorts,
• en kontrollplan, om sådan krävs, tas fram och lämnas in till byggnadsnämnden senast vid det tekniska samrådet,
• byggåtgärden inte påbörjas innan startbesked finns,
• åtgärden uppfyller de krav som gäller enligt plan- och bygglagstiftningen,
• åtgärden kontrolleras enligt den fastställda kontrollplanen, och
• åtgärden inte tas i bruk innan slutbesked finns.

Åtgärder som inte kräver lov eller anmälan
För åtgärder som inte kräver lov eller anmälan ansvarar byggherren bland annat för att:

• kraven på lokalisering, placering och utformning avseende fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet i PBL uppfylls,
• de krav som gäller för åtgärden avseende bland annat utformning, tekniska egenskaper, förvanskning, underhåll, varsamhet och byggprodukters lämplighet enligt PBL och PBF uppfylls.

Delta på samråd och arbetsplatsbesök
Trots att det inte finns något krav i lagen på att byggherren måste delta på det tekniska samrådet, på arbetsplatsbesöket eller på slutsamrådet, bör byggherren ha ett stort intresse av att delta. Detta eftersom det är byggherren som har det fulla ansvaret för att gällande lagar, förordningar, föreskrifter och beslut följs.

Underrätta om en kontrollansvarig missköter sig eller har lämnat sitt uppdrag
Om en kontrollansvarig inte utför sina uppgifter ska byggherren omedelbart underrätta byggnadsnämnden. Om en kontrollansvarig har lämnat sitt uppdrag ska byggherren föreslå en ny kontrollansvarig.
Underrätta om ett certifierat byggprojekteringsföretag missköter sig 

Byggherren ska underrätta byggnadsnämnden om det är uppenbart för byggherren att ett certifierat byggprojekteringsföretag har misskött sig vid projekteringen eller vid bedömningen av

• utformningskravet om lämplighet
• utformningskravet om tillgänglighet och användbarhet
• de tekniska egenskapskraven.

Byggherrens skyldighet att underrätta byggnadsnämnden inskränker sig till uppenbara fall, när det är tydligt för byggherren att det finns brister. Med brister avses främst om företaget har gjort felaktigheter i bedömningen av om de tekniska egenskapskraven och de aktuella utformningskraven är uppfyllda eller om företaget inte har haft den kompetens som krävs. Men det finns inga hinder mot att byggherren även i övrigt uppmärksammar byggnadsnämnden på situationer där byggherren anser att företaget har brustit i utförandet av sina uppgifter. Byggherren ska underrätta byggnadsnämnden i den eller de kommuner där den projektering som företaget har gjort har använts.

Andra skyldigheter
Byggherren kan även ha skyldigheter enligt andra lagar, förordningar eller föreskrifter. Det ansvaret regleras då i dessa och inte i PBL. Ofta har byggherren också civilrättsliga åtaganden, exempelvis genom att byggherren i egenskap av beställare ingår avtal med den som utför de åtgärder som byggherren ansvarar för. Byggprocessen utgör därför två spår; ett offentligrättsligt som följer PBL och ett civilrättsligt som oftast följer något av de i byggbranschen vanligast förekommande standardavtalen.

Om det till exempel uppstår ett fel i byggåtgärden, är det byggnadsnämnden som offentligrättsligt kan kräva att byggherren avhjälper felet. Att byggherren inte är vållande till felet saknar betydelse, eftersom det är byggherren som har det offentligrättsliga ansvaret gentemot samhället. Däremot kan kostnaden för att åtgärda felet leda till en civilrättslig tvistelösning mellan byggherren och utföraren. Detta är också en av anledningarna till att det bör ligga i byggherrens intresse att upprätta ordentliga avtal med sina konsulter och entreprenörer. Byggandets kontraktskommitté är en ideell förening vars medlemmar representerar byggherrarnas, entreprenörernas och konsulternas intressen i byggbranschen. De har upprättat ett flertal standardavtal som är vanligt förekommande i branschen och som reglerar det mesta av det som sker mellan utförare, konsulter och byggherrar i den civilrättsliga byggprocessen. Vidare har Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund och Byggföretagen tagit fram standardavtal som kan användas när byggherren är en konsument.

Fotnot: Bland andra bygglov för anläggningar och hur man överklagar lov och förhandsbesked är inte vägledningen på Boverkets hemsida klar ännu.