Fastighetschefen: ”Vi ligger i framkant”

Kommunens fastighetschef Stefan Åberg Malmer informerar kommunfullmäktiges ledamöter om fastighetsavdelningens arbete med energieffektivisering och driftövervakning. Bild: David Alin

Kommunens fastighetschef Stefan Åberg Malmer stod för redovisningen.

– Syftet med redovisningen är att påvisa hur fastighetsavdelningen på daglig basis arbetar med energieffektivisering och övervakning. Och vi inleder med att vi ligger i framkant. EU har beslutat att alla medlemsländerna ska minska energianvändningen i byggnaden med 30 procent till år 2030 och vi ligger väldigt långt fram i detta arbete sedan några år tillbaka. Vi följer Boverkets, Arbetsmiljöverkets och Folkhälsomyndighetens riktlinjer för en god inomhusmiljö och säkerställer på så sätt att vi har både bra energianvändning och att luftkvaliteten håller hög standard.

– Vi jobbar aktivt hela tiden för att sänka vår förbrukning och det har varit väldigt viktigt nu när vi har haft en inflation som har stuckit i väg. 2023 sänkte vi energiförbrukningen med 12,6 procent. Då började vi jobba rätt aktivt med att optimera värmekurvor och så vidare. 2024 var ett litet mellanår, då försökte vi få i gång lite system och sänkte då energiförbrukningen med 4,6 procent. Första halvåret 2025 så har vi sänkt energiförbrukningen med 7,6 procent. Målet är att sänka det med fem procent varje år. På tre år så har vi sänkt förbrukningen med nästan 25 procent.

– Vad innebär då det här i siffror? Den totala förbrukningen har vi sänkt med 1 273 676 kilowattimmar under första halvåret 2025.I pengar blir det ungefär 2 165 000 kronor. Vi följer elpriset på månadsbasis för att kunna se om det går upp eller går ner och kunna möta det. För första halvåret 2024 låg det ett snitt på 1,75. Första halvåret i januari och juni låg vi på 1,68, så ett snitt på 1,70 ungefär har vi räknat med.

– Hur gör vi då för att effektivisera och hur arbetar vi på fastighetsavdelningen? Vi jobbar kontinuerligt med att analysera fastigheterna. Vi behöver alltid identifiera hur våra fastigheter mår och vad vi för drifttider. Verksamheten har många önskemål om drifttider, men vi behöver vara lite smarta och göra till exempel nattsänkningar, eller faktiskt stänga av ventilationen på natten. Det är en stor besparing om vi kan göra det.

Sedan startar vi systemen ungefär en timme innan verksamheterna kommer på plats och man byter luften i lokalerna, så att det är frisk luft när de kommer. Vi övervakar fastigheterna och vi följer alla temperaturkurvor. Vi behöver öka energimedvetenheten hos våra verksamheter. Vi har ett APT-material vi jobbar med som vi försöker få ut för att man ska kunna kapa energitopparna på morgonen och på eftermiddagen. Vi jobbar rätt mycket med underhåll på vår avdelning också. Vi försöker att göra utbyte av energitunga installationer som drar mycket energi och det behöver vi planera över tid. Vid varje investering så gör vi payoff-beräkningar, alltså vi beräknar vad kostar det i förhållande till lönsamheten att byta ut det. Vid större investeringar, som till exempel Figy som vi ska gå in i nu, använder vi en programverksamhet som heter BIM Energy. Då gör vi en modell av hela fastigheten för att göra större beräkningar för att optimera det så mycket det bara går.

Stefan Åberg Malmer visar upp ett exempel på en payoff-beräkning för belysning.

– Vi byter alltid till LED-belysning i dag. Vi har ganska mycket halogenbelysning i våra fastigheter i dag och som ni ser så har vi i dag en förbrukning med halogen på nästan 72 000 kronor. Efter utbytet till LED så har vi en förbrukning på 7 200 kronor med en payoff tid på ungefär 3,9 år. Vi gör alltid beräkningar för att kunna följa och se om det är lönsamma investeringar. Här har vi ett exempel på en payoff-beräkning för ett ventilationsaggregat som sitter på räddningstjänstens vagnhall, där vi har en investering på ungefär 550 000 kronor. Vi har också tagit med ett planerat underhåll på det gamla aggregatet för att kunna möta det ekonomiska. Vi ser att payoff-tiden är 1,8 år vilket är en extremt god investering. Så här jobbar vi hela tiden för att vi ska kunna sänka vår energiförbrukning.

Stefan Åberg Malmer går sedan vidare till att prata om driftövervakning.

– Vi jobbar med driftövervakning på daglig basis och jag har hjälp av mina medarbetare och våra ingenjörer. 2023 hade vi ungefär 60 fastigheter som var uppkopplade till fyra olika övervakningssystem. 2023 så bestämde vi oss för att det inte funkar, utan vi behöver ha ett övergripande system för att vi ska kunna följa det på ett mycket bättre sätt. I dag har vi 84 fastigheter uppkopplade till ett system. Drift- och övervakningssystemet är en schematisk bildvara som heter Exostructure Building Operation, förkortat EBO. Det används dagligen av fastighetsskötare, tekniker och teknikingenjörer för justering, kontroll, optimering och felsökning. Vi övervakar och optimerar också våra värmeanläggningar som fjärrvärme och värmepumpar för att optimera fastigheterna och sänka förbrukningen om det är nödvändigt. Vi styr och övervakar också våra ventilationsaggregat på daglig basis. Vi kan då övervaka och styra temperatur och luftkvalitet i större utrymmen där fler personer vistas, typ klassrum, mötesrum, idrottssalar och omklädningsrum. Vi kan anpassa ventilationen utefter aktuella behov. Vi har även smart ventilation som reglerar sig själv med koldioxiden i rummet. Är det en hög koldioxidverkan så öppnas spjällen, ventilationen ökar och luftutbytet blir lite tätare.

– I alla våra fastigheter så har vi nästan 12 000 olika larmpunkter som vi bevakar på dagligbasis. Vi delar upp dem i tre olika kategorier: ett till tre. Larm ett, då är det allvarligt, då behöver vi åka ut direkt. På dagtid går det till våra fastighetsskötares telefoner och på kvällstid och helger så går det till vår beredskap. Får vi ett larm ett så kan det innebära att det exempelvis är en frys eller ett ventilationsaggregat som har slutat att fungera, då behöver vi rycka ut direkt.

Förutom 11 596 larmpunkter i fastigheter så har fastighetsavdelningen 9 755 trendloggar som de bevakar. Loggarna indikerar mätvärden och status på exempelvis temperatur, koldioxidhalter, fukthalter, status på pumpar och fläktar med mera. Mätvärdena lagras i minst en månad för att kunna användas till uppföljning, optimering och eventuell undersökning.

– Vi har bra luft i våra fastigheter. Vi ligger ganska långt under våra gränsvärden, men ibland händer det att det sticker i väg och då måste vi hantera det och då får vi larm på det.  Vi har 3 822 fasta temperaturmätpunkter och 483 fasta luftkvalitetsmätpunkter som vi kan nyttja och mäta. Dessa mäter vi i realtid dygnet runt, de loggas var tionde minut och sparas. I en månad. Vi har även ”mätpuckar” som vi kan sätta ut. De mäter temperatur och luftkvalitet och kommunicerar via IoT (Internet of Things) med övervakningssystemet. Dessa använder vi för periodiska mätningar, stickprovsmätningar och felsökning. Man kan konstatera att vi har ett ganska stort, brett och detaljerat kontrollsystem. Totalt är vi fyra ingenjörer som jobbar med det här och ungefär 22 fastighetsskötare och tekniker, så närmare 26 medarbetare som på daglig basis övervakar, kontrollerar, optimerar och följer upp.