Får upprätta detaljplan för storsatsning i anrikt kvarter

Växjöbaserade GBJ Bygg AB har i mars månad inkommit med en begäran om upprättande av detaljplan för fastigheterna Rudan 4, Rudan 3, Värnamo 14:83, Värnamo 14:84 och Värnamo 14:85. Fastigheterna utgör tillsammans kvarteret Rudan som ligger centralt i Värnamo intill Åbroparken och Storgatan. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra bebyggelse för omkring 200 nya bostäder samt nya butikslokaler, i första hand mot Storgatan och del av Lasarettsgatan. Rudan 4 ägs av GBJ Bygg AB genom bolaget Broparken förvaltnings AB, övriga fastigheter ägs av Värnamo kommun. GBJ Bygg AB har sökt markanvisning för de aktuella fastigheterna som ägs av Värnamo kommun. Markanvisningen hanteras i parallell process av enheten för mark, exploatering och hållbar utveckling.

Kvarteret ligger centralt i staden mellan Åbroparken och centralplan och avgränsas av Storgatan, Lasarettsgatan och Pilgatan. I dag är kvarteret bebyggt med två olika karaktärer. Den södra delen av kvarteret är bebyggt med i stort sett sammanhängande bebyggelse. Utmed Storgatan återfinns byggnader som är placerade i fastighetsgräns med butikslokaler i bottenvåningen. Mot Åbroparken finns ett renodlat bostadshus. Denna del karaktäriseras även av gårdshus i kvarterets mitt som tidigare innehöll bland annat en biograf. Den norra delen är öppen och framstår framför allt som en parkeringsplats som i vissa delar har förhållandevis mycket grönska. Mot Pilgatan i kvarterets norra del finns det före detta polishuset som består av lokaler,  i kvarterets mitt finns en större elnätstation, samt det tidigare ”Sten Stures gatukök” och en fristående offentlig toalett.

Kvarteret är en del av Värnamo stadskärna som i den fördjupade översiktsplanen för Värnamo stad pekas ut som fortsatt blandad bebyggelse och förtätning. I illustrationsbilagan tillhörande den fördjupade översiktsplanen visas kvarteret Rudan som förtätning/omvandlingsområde inom utvecklingsstråk. Både ett huvudcykelstråk och en grön koppling redovisas i Storgatan söder om kvarteret. Åbron och Åbroparken är markerade som en grön nod i staden.

Kulturmiljö

I samband med arbetet med den fördjupade översiktsplanen gjorde Länsmuseet en kulturhistorisk inventering och karakterisering i Värnamo stad 2020. Kvarteret är i inventeringen en del av det västra affärscentrumet som i stort sett breder ut sig utmed Storgatan/Storgatsbacken och Köpmangatan mellan Lagan och järnvägen.

Grunden för det kulturhistoriska värdet beskrivs som att området utgör stadens västra centrum. Ett flertal enskilda byggnader besitter kulturhistoriskt värde utifrån sin arkitektur, historia och välbevarade karaktär. Delar av gatusträckningen är mycket gammal, med historiska vägmöten mellan norr och söder, öster och väster. Det sammanhållna gatulivet längs Storgatsbacken och Storgatan där byggnader från olika tider kompletterar varandra. Centralplan med hotellbyggnaden i fronten har lång historisk kontinuitet.

För det kulturhistoriska värdet återfinns betydelsefulla karaktärsdrag som:

– Gatusträckningen med mötet mellan Storgatan, Storgatsbacken och Köpmansgatan, samt den äldre sträckningen i Boagatan.

– Det sammanhållna gatulivet med förhållandevis låga och enhetliga byggnadshöjder i två till fyra våningars höjd längs Storgatsbacken och två-tre våningars höjd vad gäller bebyggelsen längs Storgatan.

– Siktlinjen över ån mellan stadens östra och västra del och med kyrkan som ett blickfång på den östra sidan.

– Det högre hotellet som en frontbyggnad vid Centralplan.

– Ursprungliga fasadmaterial i trä respektive tegel med putsade detaljer för den äldre bebyggelsen samt betong, glas, mosaik och klinkers för modernismens byggnader.

– Ursprunglig fönstersättning, utformning och fönstermaterial.

– Takvinklar och takmaterial, som i huvudsak består av tegel och i vissa fall koppar- respektive järnplåt.

– Butikernas sockelvåning, ofta markerad med sten, kolonner och stora glasade skyltfönster.

– Gestaltningen av Centralplan och Flanaden med stensatta ytor och den platsspecifika konstnärliga utsmyckningen.

– Den stensatta delen av gatusträckningen förbi Centralplan och vid Storgatan över Åbron som skapar en tempoväxling i trafikmiljön och tillåter fotgängare, cyklister och bilister att samsas i miljön.

Specifikt för kvarteret Rudan finns också följande beskrivet:

”På Storgatan mot ån, återfinns flera äldre trähus, vilka utgör några av de äldsta husen i staden, även om de har flera ombyggnadsskeden. Det är bebyggelsen i kvarteret Rudan, med Rudan 4 som i delar utgörs av en byggnad från 1830-talet med en senare tillbyggnad i öster från 1941 och Rudan 3, vid Centralplan, som troligen är flyttad från Mosslelund på 1870-talet och sedan ombyggd på 1930-talet. Mellan båda dessa fastigheter finns dessutom den tidigare biograflokalen bevarad, den uppfördes inne på gården i tegel i början av 1920-talet. Det nya polishuset (Värnamo 14:83) som uppfördes 1935 i korsningen Pilgatan–Lasarettsgatan med Adolf Wiman som arkitekt. Byggnaden inrymde också delar av stadsförvaltningen.

Teknisk försörjning, höga vattenstånd

Teknisk försörjning finns framdraget till kvarteret och ny bebyggelse är möjlig att ansluta. I mitten av kvarteret finns en större elnätstation som också rymmer fiber för digital kommunikation. För att möjliggöra ett effektivt markutnyttjande behöver denna flyttas. På grund av dess storlek behöver placeringen vara i närheten av nuvarande plats, förslagsvis i anslutning till Lasarettsgatan. Dialog pågår med Värnamo Energi om möjlig och lämplig placering.

På flera platser inom de obebyggda delarna av kvarteret finns lågpunkter som är lägre än intilliggande allmänna platser där skyfallsvatten kan samlas. Vallen i Åbroparken som fungerar som skydd för höga flöden i Lagan medför också en instängningseffekt för kvarteret då Pilgatans sträckning mellan kvarteret och vallen är lägre än vallen men högre än kvarteret.

Föreslagen bebyggelse

Exploatören GBJ Bygg önskar bygga cirka 200 lägenheter med lokaler i bottenvåningen mot i första hand Storgatan och en del av Lasarettsgatan. Tanken är att uppföra en kvartersbebyggelse med hus mot gatan i 5-6 våningar med någon eller några accentuerade i upp till 8 våningar. Avsikten är att skapa en varierad struktur med förskjutna fasadliv och öppningar mellan husen. Tanken är att ett eller par trapphus gestaltas som en huskropp så att upplevelsen av kvarteret blir att det består av flera olika hus jämte varandra. Placeringen av lokaler i bottenvåningen syftar till att bibehålla och stärka kvarteret som del av centrumhandeln i Värnamo. Fasadlinjen mot Storgatan är förskjuten något mot norr för att skapa en lite bredare gata, men också en mer generös platsbildning vid centralplan. Det är viktigt att den nya bebyggelsen visuellt underordnar sig stadshotellet så att hotellets position som landmärke bibehålls, menar tjänstemännen. Avsikten är att bygga ett sammanhållet större garage under hela kvarteret med infart från den norra delen av Pilgatan.

”Att utveckla kvarteret Rudan har varit en aktuell fråga många gånger. 2015 togs en stadsdelsstudie fram över centrala Värnamo som utgick från den fördjupade översiktsplanen för Värnamo stad 2006. I stadsdelsstu- dien skisserades en utveckling i tre etapper där alla delar utom det före detta Polishuset togs i anspråk för ny bebyggelse i 4-7 våningar. I studien konstaterades att kvarteret är uppbrutet och svårorienterat trots sitt mycket centrala läge och utsikten över Åbron och Åbroparken tas inte tillvara. I riktlinjerna för fortsatt arbete påtalades bland annat vikten av att skapa tydliga entréförhållanden och rörelseriktningar och att förstärka kopplingen till Lagan. Bostäder, handel och parkering kan vara lämpligt i kvarteret och det föreslogs att titta på olika alternativa lösningar och etappindelningar. Sedan stadsdelsstudien togs fram har förändringar skett både inom kvarteret och i när området. Gatuköket i kvarteret har stängt, en offentlig toalett har tillkommit mot Lasarettsgatan och skateparken har utvecklats i norra delen av Åbroparken. Karaktären av en central baksida har genom detta förstärkts och den norra delen av kvarteret kan uppfattas som otrygg under delar av dygnet. De idéer som ligger till grund för den nu aktuella begäran om detaljpla- neläggning tillvaratar och utvecklar till stor del de tankar som presenterades i stadsdelsstudien. Kvarteret kan få tydliga framsidor mot Storgatan, Lasarettsgatan och Pilgatan och gör det möjligt att stärka kontakten mot Åbroparken och Lagan. Genom att skapa ett slutet kvarter kommer staden tydligt få en framsida som vänder sig mot Lagan i stället för den baksideskaraktär som kvarterets norra del har idag. Tillskottet av nya boende på denna attraktiva plats kommer att bidra både till stadslivet i centrum såväl som motverka otrygghet. Åbroparken och skateparken kommer att få fler ögon såväl dag- som nattetid. Den skalförskjutning som föreslagen bebyggelse kommer att medföra, från 2–3 våningar till 5-6 våningar kommer att medföra en delvis ändrad stadsbild. Denna förändring ligger i linje med den fördjupade översikts- planens principer för förtätning och är även i linje med de senaste årens tillskott till den centrala staden. För att få en effektiv lösning av parke- ringen med ett större garage under mark behöver sannolikt all befintlig bebyggelse inom kvarteret att behöva rivas vilket kommer att medföra att två byggnader som bedöms vara av högt allmänt bebyggelsevärde och en med allmänt bebyggelsevärde. Byggnadernas värde behöver vidare utredas i planarbetet. Hantering av dagvatten och skyfall kommer att kräva omfattande utredningar eftersom kvarteret är en lågpunkt som delvis är instängd. Stora delar av västra centrum lutar ner mot kvarteret och vallen i Åbroparken gör att det finns begränsningar i hur rinnvägar kan placeras. Höjdsättning av både kvarteret och intilliggande offentlig plats behöver studeras i detalj för att säkerställa att inga oönskade instängningseffekter uppstår. Höjd- sättning av bjälklag för första bostads- eller lokalvåning behöver också sättas så att marginal kan hållas till Lagans högsta flöde. Att kvarteret bebyggs kommer att påverka de intilliggande offentliga rummen på olika vis. Mot Storgatan kommer nya lokaler att tillkomma i bottenvåningen och det är möjligt att gaturummet behöver omgestaltas för att möjliggöra till exempel Plats för serveringar. Höjdsättningen av Pilgatan både mot norr och öster kan behöva förändras för att passa kvarteret. Det är önskvärt att kontakten med Åbroparken maximeras även i marknivå så att inga onödiga barriärer kvarstår”, skriver tjänstemännen i sin bedömning.

Samhällsbyggnadsförvaltningen menar att för att möjliggöra en byggnation inom kvarteret kommer en mängd utredningar vara nödvändiga att ta fram. Bland annat av gestaltning, bebyggelse och stadsbild, trafikstruktur, hantering av teknisk infrastruktur, dagvattenhantering och översvämningsrisk, höjdsättning, geoteknik och kulturmiljövärden.

”Samhällsbyggnadsförvaltningen bedömer att ny bebyggelse inom kvarteret Rudan kommer att vara ett positivt tillskott till staden, både genom nya bostäder i centrum såväl som genom att stadsbilden läks och en baksida tas bort på en mycket central plats. Genom att detaljplanelägga kvarteret skapas en möjlighet att ge staden en ny framsida mot Lagan.

Samhällsbyggnadsnämnden gick på förvaltningens linje och beslutade att uppdra åt samhällsbyggnadsförvaltningen att upprätta en detaljplan för Rudan 4 med flera (centrum och bostäder vid Åbroparken) i Värnamo stad.